Upravljanje

 

014UPRAVLJANJE – UPRAVITELJ

Upravljanje stambenom zgradom obveza je i pravo suvlasnika. Obveza suvlasnika proizlazi iz zakonske odredbe prema kojoj su suvlasnici dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu. Upravljanje zgradom nije puko tehničko održavanje već je i stvar gospodarenja a također i međuvlasničkih odnosa. Upravljanje zgradom povezuje pravo, ekonomiju, financije, tehniku, s konačnim ciljem zadovoljavajuće brige o interesima suvlasnika ali i same društvene zajednice

Suvlasnici mogu suglasno povjeriti upravljanje zgradom određenoj osobi kao upravitelju, koji će djelovati kao njihov opunomoćenik. Za upravitelja mogu izabrati jednoga ili nekolicinu između sebe, a mogu upravljanje povjeriti i bilo kojoj drugoj poslovno sposobnoj fizičkoj ili pravnoj osobi. Upravitelj je nalogoprimac suvlasnika pa se glede njegovih prava, dužnosti i prestanka odnosa s njim, ako nije što drugo određeno, primjenjuju odgovarajuća pravila o nalogu, s time što:

  • Upravitelju postavljenom na neodređeno vrijeme mogu suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova otkazati uz otkazni rok od tri mjeseca, koji će početi teći prvoga dana mjeseca koji slijedi otkazu,
  • Upravitelju postavljenom na vrijeme dulje od pet godina mogu, nakon proteka pet godina, otkazati suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova, ne navodeći otkazni razlog,
  • Ako za to postoji važan razlog, upravitelja mogu u svako doba smijeniti suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova,
  • Ako upravitelj grubo zanemaruje svoje dužnosti, sud će ga smijeniti na zahtjev bilo kojega suvlasnika i odrediti drugoga upravitelja,
  • Upravitelj koji je postavljen na neodređeno vrijeme ovlašten je otkazati uz otkazni rok od tri mjeseca, koji će početi teći prvoga dana mjeseca koji slijedi otkazu

Upravitelj, bio postavljen od suvlasnika ili od suda, upravlja nekretninom i zajedničkom pričuvom kao zastupnik svih suvlasnika, i to umjesto njih, pri čemu u odnosu prema trećima ne djeluju ograničenja koja bi mu bila postavljena pravnim poslom. U upravljanju nekretninom upravitelj je ovlašten voditi u ime svih suvlasnika nekretnine postupke pred sudom ili drugim tijelima vlasti, što uključuje i ovlasti da opunomoćuje stručne zastupnike za vođenje tih postupaka. Upraviteljev odnos sa suvlasnicima glede njegova upravljanja nekretninom ravna se po općim pravilima o zastupanju i posebnim pravilima o upravitelju kojega postavljaju suvlasnici.

 

013STAMBENA PRIČUVA

Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12, 152/14) – ZV – čl. 85.st. 2 određeno je da su suvlasnici nekretnine dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom te odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu.

Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima

Članak 90.

zajednička pričuva je namjenski vezana zajednička imovina svih koji su suvlasnici nekretnine a namijenjena je za pokriće troškova održavanja i poboljšanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova.

Zajedničkom imovinom upravljaju suvlasnici odnosno upravitelj nekretnine kao imovinom odvojenom od imovine bilo kojeg suvlasnika. Shodno tome, zajedničkom imovinom i zajedničkom pričuvom kao zastupnik svih suvlasnika, i to umjesto njih, upravlja upravitelj. Iz navedene odredbe proizlazi da visinu zajedničke pričuve određuju suvlasnici i to većinskom odlukom suvlasnika a koji se glasovi računaju po suvlasničkim omjerima a, ne po broju suvlasnika a, sve zavisno o troškovima koje iz te pričuve moraju namiriti. Stvaranje primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove spada pod poslove redovite uprave. U pogledu visine te pričuve, čl. 380. st. 2 ZV-a odredio je da su sredstva zajedničke pričuve suvlasnici dužni uplaćivati najmanje u visini koja odgovara 0,54% vrijednosti njihova posebnog dijela, godišnje. Međutim, kako zakonodavac nije odredio, niti je mogao odrediti za svaku nekretninu njenu vrijednost, pa tako niti minimalni iznos pričuve, to se pri utvrđivanju te vrijednosti u pozitivnoj praksi za vrijednost određenog posebnog dijela uzima postotak od etalonske cijene građenja po m2 stambenog prostora u Republici Hrvatskoj (vrijednost etalonske cijene građenja sadrži sve troškove u vezi s izgradnjom – projektiranje, građenje, nadzor i dr.- uključivo vodni doprinos i porez na dodanu vrijednost, izuzev troškova koji se odnose na zemljište, uređenje komunalne infrastrukture i priključke građevine na infrastrukturu). Stav je i to Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja , Sektora za stanogradnju, stanovanje i komunalno gospodarstvo (2012.g.). Etalonska cijena građenja od rujna 2012. godine prema Podatku o etalonskoj cijeni građenja koji je izdalo Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja, Klasa: 371-05/12-01/21, Urbroj: 531-01-12-1 od 29. kolovoza 2012.g. iznosi 6.000,00 kuna po m2 korisne površine stana.

Iz navedenog proizlazi da se iznos minimalne pričuve izračunava na slijedeći način:

6.000,00 kuna/12 mjeseci = 500,00 kuna x 0,54% = 2,70 kn/m2.

Suvlasnicima se svakako preporuča da za predvidive troškove formiraju adekvatnu pričuvu (!)