Poslovi upravljanja nekretninama i održavanje nekretnina

Gradsko poduzeće STANORAD d.o.o. Čakovec, Ulica Matice hrvatske 10, tvrtka je u 100%-tnom vlasništvu Grada Čakovca registrirana za upravljanje nekretninama te u svojstvu upravitelja, a sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, upravlja sa više od 5000 stanova i poslovnih prostora te drugih etažnih jedinica na području Međimurske i Varaždinske županije (Čakovec, Mursko Središće, Prelog, Varaždin, Novi Marof, Varaždinske Toplice, Lepoglava, Ludbreg i dr.).

Poslovi upravljanja nekretninama i održavanje nekretnina. Upravljanje podrazumijeva kompletno financijsko vođenje, tehničke usluge održavanja zgrada u graditeljskom i funkcionalnom smislu te pravnu podršku.

Visinu zajedničke pričuve kao Upravitelj predlažemo na osnovu stvarnih troškova i potreba zgrade, dok konačnu odluku o visini pričuve donose suvlasnici zajedničkih dijelova nekretnine većinom glasova suvlasnika, a koji se glasovi računaju po suvlasničkim omjerima.

Minimalna visina zajedničke pričuve za održavanje zajedničkih dijelova zgrade popisana je odredbom čl. 380. st. 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kojim je propisano da su suvlasnici dužni uplaćivati najmanje iznose pričuve u visini koja odgovara 0,54% vrijednosti njihovog posebnog dijela godišnje. Međutim, kako zakonodavac nije odredio, niti je mogao odrediti za svaku nekretninu njezinu vrijednost, pa tako niti minimalan iznos pričuve, to se pri utvrđivanju te vrijednosti u prisutnoj praksi za vrijednost određenog posebnog dijela najčešće uzima podatak o iznosu „etalonske cijene građenja“ m2 stana u Republici Hrvatskoj, iz koje je izvedena i „visina minimalne zajedničke pričuve“.

Slijedom rečenog, činjenica je da niti jednim propisom nije nominalno određena vrijednost posebnih dijelova neke nekretnine, već je samo kao parametar za utvrđivanje pojedinih vrijednosti u određenim propisima određena „etalonska cijena građenja“ po m2 korisne površine, a koji podatak trenutno iznosi 6.000,00 kn po m2 korisne površine stana, odnosno 6.800,00 kn po m2 korisne površine stana za primjenu Zakona o društveno poticanoj stanogradnji (NN 59/2020). Visinu sredstava zajedničke pričuve u pravilu utvrđuju sami suvlasnici nekretnine (ili na zahtjev suvlasnika nadležni sud), a njezina visina trebala bi se utvrđivati ovisno o potrebama upravljanja i predvidivim  troškovima redovnog održavanja, odnosno godišnjem i višegodišnjem programu održavanja cijele nekretnine, odnosno ovisi o financijskom potrebama za obavljanje poslova redovite uprave za konkretnu nekretninu.

Visinu naknade za usluge upravljanje našeg društva moguće je odrediti ili u određenom postotku od zadužene pričuve mjesečno (uvećano za PDV) ili primjenom fiksnog obračuna naknade za usluge upravljanje određene po m2 NKP posebnih dijelova zgrade (stanovi i/ili poslovni prostori) u kojem slučaju povećanje visine pričuve ne dovodi do proporcionalnog rasta naknade usluge upravljanja, već ista ostaje nepromjenjiva. Primjena fisknog obračuna naknade za usluge upravljanja preporučamo suvlasnicima onih zgrada koje kreću sa većim građevinskim zahvatima (npr. energetska obnova).

Za uspješnu suradnju neminovno je imenovanje ovlaštenog predstavnika (ukoliko isti već ranije nije imenovan od strane većina suvlasnika) koji djeluje kao spona između suvlasnika zgrade i izabranog upravitelja. Nadalje je preporučljivo sklapanje Međuvlasničkog ugovora (ukoliko isti ranije nije sklopljen), a kojim suvlasnici zgrade uređuju međusobna prava i obveze sukladno individualnim potrebama svoje suvlasničke zajednice.

Pravni temelj za svaki posao uprave čini odluka suvlasnika u pisanom obliku donosena natpolovičnom većinom suvlasnika (po suvlasničkim dijelovima) za poslove redovite uprave, odnosno odlukom svih suvlasnika za poslove izvanredne uprave.

Kako posao upravljanja i održavanja nekretnina zahtijeva pravnu, tehničku, računovodstvenu i knjigovodstvenu podršku, unutar društva je organizirana vlastita pravna služba koja suvlasničkoj zajednici pruža pravnu podršku te prati stanje naplate pričuve, zatim tehnička služba za rješavanje građevinskih i tehničkih problema te koja je u svakodnevnom kontaktu isključivo s provjerenim i iskusnim izvođačima. Tehnička služba ujedno vodi i prati projekte energetske obnove višestambenih zgrada koje je naše društvo dosad provelo za više od 30 zgrada s područja grada Čakovca i Varaždina kroz subvencije Fonda za zaštitu okoliša i energetsku učinkovitost te subvencije Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja u iznosu od 40-60 % opravdanih troškova.

Poslovi upravljanja nekretninama i održavanje nekretnina. Kao Upravitelj zgrade za svaki veći posao prikupljamo barem 3 ponude, osim za hitne intervencije gdje su izvođači ugovoreni, a njihove cijene intervencije unaprijed poznate predstavniku suvlasnika, odnosno samim suvlasnicima zgrade. Za poslove redovnog održavanja svake se godine vrši analiza troškova, izrađuje godišnji plan upravljanja, te se pribavljaju ponude za daljnje održavanje u suradnji sa suvlasnicima zgrade.

Kontaktirajte nas