Etažiranje

Što je etažno vlasništvo i kako se uspostavlja?

Vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine (etažno vlasništvo) proizlazi i ostaje neodvojivo povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom (idealnim dijelom) nekretnine na kojem je uspostavljeno. Može biti uspostavljeno na odgovarajućem suvlasničkom dijelu nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa zgradom.

Vlasništvo posebnog dijela nekretnine može biti uspostavljeno glede suvlasničke nekretnine koji čini samostalnu uporabnu cjelinu, prikladnu za samostalno izvršavanje suvlasničkovih ovlasti, kao što je STAN ili DRUGA SAMOSTALNA PROSTORIJA. Među druge samostalne prostorije spadaju osobito samostalne poslovne prostorije, samostalne garaže ili jasno omeđena mjesta u zgradi namijenjena ostavljanju motornih vozila.

Uz stan odnosno drugu samostalnu prostoriju, vlasništvo posebnoga dijela nekretnine može se protezati i na sporedne dijelove kao što su otvoreni balkoni, terase, podrumske ili tavanske prostorije, kućni vrtovi, mjesta za ostavljanje najviše do dva motorna vozila po jednom stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji. Da bi se vlasništvo posebnoga dijela moglo protegnuti i na neki dio kao tome sporedan, on treba biti jasno razgraničen od ostalih dijelova nekretnine, te dostupan s međe nekretnine ili iz njezinih zajedničkih dijelova ili iz onoga stana, odnosno samostalne prostorije čiji bi bio sporedni dio.

Vlasništvo posebnoga dijela nekretnine nedjeljivo je povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom nekretnine, pa ga se može samo zajedno s njime ograničiti, opteretiti, otuđiti, prenijeti za slučaj smrti i podvrgnuti ovrsi.

Vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine uspostavlja se upisom u zemljišnu knjigu kao pravo povezano s određenim suvlasničkim dijelom te nekretnine. Upisuje se u vlasničkom listu na suvlasničkom dijelu onoga suvlasnika za kojega je osnovano vlasništvo posebnoga dijela, uz navođenje posebnoga dijela nekretnine i sporednih dijelova na koje se proteže, a na posjedovni se list stavlja natpis: Etažno vlasništvo.

Sukladno čl. 379 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima: Upravitelj je dužan pokrenuti sve potrebne postupke pred nadležnim tijelima državne uprave i sudovima u svrhu upisa zgrade na građevinskoj čestici i svih njezinih posebnih dijelova u zemljišnim knjigama.

Pravilnikom o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnoga dijla nekretnine (etažnog vlasništva) uređuje se postupak povezivanja knjige položenih ugovora i zemljišne knjige pri čemu je predmet postupka povezivanja upis katastarske čestice, upis promjene izgrađenosti nekretnine na kojoj postoje posebnih dijelovi, upis posebnih dijelova nekretnine, upis prava koja mogu biti predmet upisa u zemljišne knjige na toj nekretnini i njenim posebnim dijelovima i pripadcima, upis prava vlasništva na posebnim dijelovima nekretnine koja prava su stečena do stupanja na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Zakona o zemljišnim knjigama i upis posebnih dijelova vraćenih ovlaštenicima prema odredbama posebnog zakona. Predmet postupka povezivanja su i zgrade, te posebni dijelovi u njima za koje nije otvorena knjiga položenih ugovora, a koji su ispunjavali uvjete za upis prema odredbama Pravilnika o ustrojavanju i vođenju knjige položenih ugovora ili drugih propisa.

Zajednički dijelovi nekretnine ne upisuju se u postupku povezivanja.

 Postupak povezivanja pred sudovima dužan je i ovlašten u roku određenom Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima pokrenuti i u njemu sudjelovati u ime svih suvlasnika upravitelj nekretnine. Postupak povezivanja može pokrenuti i bilo koji od suvlasnika nekretnine na kojoj postoji vlasništvo posebnih dijelova nekretnine, pri čemu je u takvom slučaju upravitlej dužan sudjelovati u postupku.

Postupci pokrenuti pred nadležnim tijelima državne uprave u svrhu upisa zgrade na građevinskoj čestici i svih njezinih posebnih dijelova u zemljišnim knjigama smatraju se prethodnim radnjiama postupka povezivanja.

O prijedlogu za povezivanje odlučuje:

• Zemljišnoknjižni sud na temelju rasprave koju vodi sudac pojedinac ili sudski savjetnik pod nadzorom suca, uz sudjelovanje zemljišnoknjižnog službenika
• Zemljišnoknjžni sud bez rasprave ako su svi posebni dijelovi već upisani u nekoj od evidencija ili ako je iz stanja spisa moguće zaključiti da se prijedlogu može udovoljiti bez rasprave.

Troškove nastale u postupcima povezivanja snose suvlasnici nekretnine iz sredstava zajedničke pričuve.

Zašto je potrebno provoditi postupke povezivanja?

• Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo i Pravilnik o ustrojavanju i vođenju knjige položenih ugovora omogućili su upis u knjigu položenih ugovora, bez obzira da li postoji zemljišno knjižna čestica i da li je upisana zgrada
• većina sudova nije dopuštala upis poslovnih prostora u knjigu položenih ugovora
• odredbe o povezivanju iz Zemljišnoknjižnog poslovnika nisu davale cjeloviti prikaz stanja pojedine zgrade u Glavnoj knjizi
• Europska Unija ne poznaje sustav evidencija nekretnina preko knjige položenih ugovora

Prepreke kod postupka povezivanja?

• neformirane čestice za zemljišnu knjigu i/ili katastar
• neupisane zgrade
• neupisani posebni dijelovi u knjigzi položenih ugovora
• nepotpuni/netočni postojeći upisi u knjizi položenih ugovora

Odnos uspostave etažnog vlasništva

Postupak povezivanja Vs. Postupak „etažiranja

Oba postupka omogućavanju upis posebnih dijelova nekretnine u Glavnu zemljišnu knjigu na način koji odgovara odredbama iz glave 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, što u praksi znači jedna zgrada = jedan zk. uložak u kojem postoji onoliko poduložaka koliko ima posebnih dijelova nekretnine (stambeni prostor, poslovni prostor i sl.).

Glavna razlika između postupka povezivanja i „etažiranja“ je u tome što je postupak povezivanja jednostavniji i jeftiniji postupak od postupka etažiranja budući da u povezivanju nema potrebe izrade etažnih elaborata kao nepotrebne skupe podloge (angažiranje arhitekta) i potrebe potpisivanja i javnobilježničkog ovjeravanja svih suvlasnika nekretnine. Isprava koju u postupku povezivanja zamjenjuje etažni elaborat je Potvrda o posebnim dijelovima koju sačini upravitelj u kojoj su pobrojani svi posebni dijelovi nekretnine i nositelji prava na istima.

Cilj postupka povezivanja

Usklađenje zemljišnoknjižnog stanja sa stanjem u naravi i u katastru zemljišta